DIAGNOSTICS -2
Etat relatif à la présence de termites
Quels bâtiments sont concernés ?
Si le bien vendu (maison individuelle ou immeuble collectif) est situé dans l’une des zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites, vous devez faire appel à un expert qui établira un état relatif aux termites, doit être annexé à la promesse de vente ou, à l’acte de vente notarié. Vous pouvez savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral en consultant l’ADIL, la DDE, la préfecture ou la mairie ou le site internet du département.
Le diagnostic portera essentiellement sur la partie privative du lot si la vente se fait sur un bien situé dans un immeuble en copropriété.
Quel doit-être le contenu ? Quelles sont les obligations ?
Cet état doit stipuler (pour l’immeuble concerné) les parties contrôlées et celles qui ne l’ont pas été ainsi que les lieux infestés (ou qui l’ont été) et ceux qui ont été épargné par les termites. Toute découverte de termites doit être déclarée (par l’occupant ou le propriétaire) auprès de la mairie dans un délai d’un mois.
Dans le cas ou un état n’aurait pas été établit à la signature de l’acte de vente notarié et, ou l’acquéreur découvrait la présence de termites, le vendeur serait responsable de ce vice caché.
Quelles précautions faut-il prendre ?
Si vous disposez d’un état stipulant la présence de termites, vous pouvez demander au vendeur dans l’avant-contrat :
- De négocier une baisse de prix du bien, à hauteur du montant du traitement que cela engendre (après évaluation d’un expert).
- De traiter la zone infectée, qu’il vous justifiera avec une garantie de l’entreprise qui aura effectuait le traitement.
Si toutefois, une éventuelle infection de termites vous ferez renoncer à l’achat du bien, vous avez la possibilité d’insérer une condition suspensive dans l’avant-contrat stipulant que vous ne ferez l’acquisition du bien que dans le cas ou, l’état atteste que le bien n’est pas infecté.
Pour les autres insectes xylophages ou champignons (capricornes, mérules…), le vendeur n’a pas l’obligation de vérifier leur présence.
Toutefois, il vous est conseillé de vous renseigner sur le bien en question, car une fois le bien acquis, l’agent immobilier (sauf dans le cas ou il avait pris connaissance de l’infection) ne peut être tenu pour responsable de la présence éventuel de parasites.
Etat des risques naturels et technologiques
Quels immeubles sont concernés ?
Depuis le 1er juin 2006, si votre maison ou immeuble collectif bâti, ou votre terrain non bâti, est situé dans une zone de sismicité définie par un décret, un état des risques naturels et technologiques doit être fourni à tout avant-contrat ou à l’acte notarié. Contrairement aux contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain, cette obligation est applicable aux ventes d’immeubles à construire.
Renseignez-vous à la mairie où se situe l’immeuble ou le terrain, vous pouvez aussi vous orienter vers la préfecture, le site internet de cette dernière pour savoir si vous êtes dans une zone à risque.
Quel doit-être le contenu ?
Tous biens à vendre doit disposé d’un état des risques naturels, technologiques ou sismiques afin que l’acquéreur puisse être renseigné sur les éventuels risques qu’il encourt.il devra aussi êtres accompagné des extraits des documents permettant d’établir une localisation du bien par rapport aux zones à risques (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, ces documents permettent une délimitation de la zone et une qualification des phénomènes).
Quel est le délai de validité ? Quelles sont les obligations ?
Le vendeur doit établir l’état des risques 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte notarié. Le vendeur établira donc un formulaire de type réglementaire qu’il pourra retirer à la mairie et sur internet, et en fonction des informations fournies par le préfet, il pourra les consulter à la mairie ou à la préfecture. Le vendeur peut se faire assister par un professionnel pour la réalisation de ce formulaire.
Il est possible qu’après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble soit inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité ou si l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes concernées fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique devra être complété par un état des risques naturels et technologiques ou par une mise à jour de l’état déjà établit lors de la signature de l’acte de vente notarié.
Peut importe la zone géographique, en plus de l’état des risques naturels et technologiques, le vendeur devra stipuler par écrit les sinistres déjà vécu par le bien et qui l’aurait affecté (immeuble collectif ou maison) ce qui obligera le vendeur à verser une indemnisation à l’acquéreur au titre de catastrophe naturelle ou technologique (loi en vigueur depuis 1982). Cette information doit obligatoirement apparaître dans l’acte authentique.
L’acquéreur pourra demander à un juge la résolution du contrat ou une diminution du prix, si l’état des risques n’est pas annexé à l’acte notarié ou si certaines informations relatives au sinistre n’ont pas été dévoilées.
Diagnostic de performance énergétique
Quels bâtiments sont concernés ?
Il concerne les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d’habitation.
Cependant certains cas ne sont pas concernés, comme :
- Les bâtiments sans système de chauffage ou disposant comme seul système de chauffage : des cheminées à foyer ouvert et ne disposant pas de système de climatisation.
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n’excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 50 m².
- Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine.
Quel est le délai de validité ? Quelles sont les obligations ?
L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique est valable pour :
- Pour toutes les constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007.
En cas de construction d’une maison ou d’extension d’un bâtiment, le maître d’ouvrage (le particulier) devra réaliser le diagnostic de performance énergétique au moment de la réception, au plus tard.
- Dans le cas de l’acquisition d’une maison ou d’un logement neuf (vente d’immeuble à construire, vente en l’état futur d’achèvement notamment), le promoteur devra remettre le diagnostic à l’acquéreur au moment de la réception au plus tard. Le diagnostic n’est pas nécessairement annexé à l’acte authentique.
- Aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006 : il devra être annexé à tout avant-contrat ou, à l’acte authentique. En cas de vente, le propriétaire devra présenter le diagnostic à tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente de son logement.
Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans.
Ce diagnostic de performance énergétique est utilisable qu’a titre informatif : l’acquéreur ne pourra pas se servir de ces informations à l’encontre du vendeur.
Quel est le contenu ?
Ce diagnostic permet de comparer et estimer la performance énergétique du logement.
Il précise (suivant les cas) soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d’énergie), soit la quantité d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Le logement se verra attribuer une étiquette énergie le situant dans une grille d’évaluation classant tous les bâtiments suivant leur performance énergétique, une seconde étiquette indiquera les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d’énergie estimées ou relevées. Le diagnostic est toujours accompagné d’un certain nombre de marche à suivre en vue d’améliorer la performance du matériel.
Le contenu sera variable en fonction du bien vendu (de son âge et des caractéristiques du logement) : appartement dans un immeuble collectif, ou maison individuelle avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective ; propriété d’une personne unique ou pas. A partir du moment où le logement est situé dans un immeuble collectif (copropriété ou société par exemple) qui détient un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le vendeur, à ses frais, pourra obtenir du propriétaire du dispositif collectif, de son mandataire ou du syndic de copropriété, les informations utiles pour la réalisation du diagnostic, à savoir : la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le calcul ou les modalités ayant permit d’établir cette quantité et un descriptif du dispositif collectif et de son mode de gestion.
Etat des installations d’électricité
Quels logements sont concernés ?
Depuis le 1er janvier 2009, si l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur a pour obligation de fournir un état de cette installation à l’acquéreur.
Il devra être effectué sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
Quel doit-être son contenu ?
Cet état se réalise à partir d’un document type réglementé, l’état de l’installation intérieure d’électricité atteste l’existence et les caractéristiques :
- De l’accessibilité d’un appareil général de commande et de protection.
- D’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
- D’un dispositif différentiel de sensibilité (minimum) appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique;
- D’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit
Il identifie :
- Les conducteurs non protégés mécaniquement.
- Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
Quelles sont les obligations ?
Depuis 1er janvier 2009, à la signature de l’acte de vente notarié, si l’état relatif aux installations d'électricité est inexistant, le vendeur devra prendre la responsabilité de la garantie des vices cachés correspondants.
Cependant, deux documents peuvent tenir lieu d’état de l'installation intérieure d’électricité, à partir du moment où ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité devra être réalisé par un organisme agréé, et le diagnostic devra être réalisé avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs d’électricité.